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[理财金帐户]深圳国有房地产行业整合开花结果?

9月23日,中国证监会发展和审查委员会批准了田健集团22亿元的再融资,这意味着深证国资将进一步巩固田健集团的控股地位。一些市场参与者认为,这是深圳国有房地产行业整合的前奏。

[理财金帐户]深圳国有房地产行业整合开花结果?

深圳国有资产下的房地产上市公司由于股权分散、市场价值小,经常被民间资本追逐。在过去的几年里,以前的国有住房企业,如神田底、盛国上、沈宏佶和神昌城,已经更名为民营资本上市平台。

目前,深圳SASAC直接或间接控制着深圳投资控股有限公司控制的深圳申方、深圳地产、深圳实业集团控制的沙河股份直接控制的深圳叶榛、田健集团、香港上市的深圳控股等六家上市房地产企业。这些房地产平台仍然吸引着大量私人资本的注意力。他们以各种方式进行干预,并试图持有股份。

现在,在放松房地产调控和国有企业改革的背景下,深圳国有资产终于开始反击,国有资产与房地产业的融合再次升温。谁将成为深圳国有房地产行业的整合平台?

直属国有资产:

田健集团还是深圳叶榛?

田健集团22亿元的再融资计划可以说是当前国有企业改革中各种混合改革理念的缩影:既有民间资本,也有实体投资,还支持硅谷天堂、高科技投资、红粘土创新基金等金融资本,还实施了员工持股计划田健如意。然而,该计划中最引人注目的是深圳SASAC的深远投资认购了10亿元。

如果此次增资成功完成,深交所SASAC在田健集团的持股比例将从36.35%降至23.73%,而该投资将持有田健集团15.78%的股份。因此,深圳SASAC的实际控制将上升到39.51%。考虑到高科技投资和员工持股计划中田健如意认购的深圳国有资产相同,深圳国有资产“盟友”将拥有更高的股份比例。

因此,深圳郭子将牢牢控制田健集团,其抵御民间资本入侵的意图是显而易见的(宝能此前通过前海人寿持有田健集团4.82%的股份)。与此同时,深圳SASAC还向田健集团注入了由深圳SASAC控股的悦动建设100%的股权,以此作为整合平台。

今年上半年,田健集团还重新整合了建筑砌块。田健集团50%以上的业务收入来自市政工程和建筑业务,主要来自全资子公司市政工程公司。市政工程公司是广东省唯一一家(全国只有8家)具有市政工程总承包特级资质的企业。说到市政工程公司,可以追溯到20000名建筑工程师南下深圳创业的故事。然而,当年由建筑工程师组建的五家市政工程公司中,只有两家有国有背景,另一家是建安集团,由建安集团深度控制。

值得注意的是,投资和控制较深的粤东建设是深圳最早的专业路桥建设和养护单位之一。深度投资控制是否继续将其建筑业务融入田健集团将是观察深郭子在田健集团平台上定位的关键。

另外两家市政工程公司——申特浩和建业集团——共转让了2万名基础设施工程师,成为申振业的主要资产。2005年,在深圳的最后一轮国有资产改革中,深圳叶榛实行“主辅分离”,重点发展房地产,将深圳特豪集团和建业集团68%和61%的股份转让给两家公司的经营者

2013年,深圳叶榛与深圳地铁的第一个合作项目已经启动,这也开启了深圳叶榛作为深圳国有房地产行业整合平台的想象。深圳地铁拥有近1000万平方米的优质土地储备。有分析人士指出,深圳将模仿地铁模式,将深圳地铁发展成为“地铁地产运营”公司。房地产运营将弥补地铁亏损,为地铁建设提供现金流支持。最好的发展模式是找一家上市公司作为深圳地铁的合作伙伴和融资平台。

深度投资控制系统:

深圳还是深圳地产?

在深圳最后一轮国有资产改革中,原国有资产管理公司深圳建投拥有的上市房地产企业还包括深圳申方和深圳地产。与田健集团和深圳叶榛不同,这两家公司被分配到深圳建投。

深度投资控制是在合并原有三家国有资产运营公司的基础上建立的。深圳市国资委将深度投资控制功能定位为处理历史遗留问题的辅助绩效平台,如股票交易视频、企业重组与退出、资源整合等。从一开始,深圳国有资产在深圳房地产和深圳房地产的定位就不言而喻。

在接管深圳地产之前,深圳建设投资公司曾计划将深圳地产的控制权转让给港资企业,以获得未偿投资,但后来由于深圳投资控制的撤销而放弃了该项目。

作为原三大国有运营公司的“巨无霸”,深度投资控制涵盖金融、房地产、新兴产业和公共服务等领域。一些老国有企业因历史问题没有处置的地块也成为深度投资控制资产。除深圳房地产和深圳房地产外,深圳投资控股还拥有未上市的城建集团等房地产企业,以及建筑设计研究院等房地产行业相关企业。

在接管申申大厦时,深圳投资管理公司正在为其住宅企业的整合磨刀。2008年4月,深圳申方表示正与深圳投资控制合作,为月亮湾项目开发免费模拟软件(该项目后来成为深圳热门的前海概念图)。然而,在那一年的9月,深圳政府立即放弃了这一合作,将月亮湾地块注入新继承的深圳地产。

2010年,深圳地产宣布了资产置换计划,将处置公司及其子公司拥有的闲置店铺资产,并将其投入深圳投资控制和深圳新出租车业务拥有的月亮湾T102-0237地块。该地块是前南油集团遗留下来的27块有历史问题的未开发地块之一,后来被深圳投资控制公司接管。

在接下来的几年里,深圳投资管理公司在深圳地产和深圳住宅都没有资本运营。

然而,去年年底,深圳市SASAC批准了深度投资控制政策《深圳市投资控股有限公司全面深化改革实施方案》和《深圳投资控股有限公司关于完善深化改革实施方案配套政策及相关制度体系的建议》。其中之一是将深度投资控制的主要资产集中在金融、工业房地产、新兴产业和公共服务领域。

神野集团:

沙河股份还是深圳控股?

自今年以来,中国招商银行的子公司中国汇通银行已经两次增持了沙河银行的股份,持有该行超过10%的股份,但深圳国有资产一直忙得不可开交。

在深圳进行最后一轮国有资产改革时,深圳市国有资产监督管理委员会已经将特发集团持有的沙河股份的11.29%转让给了沙河集团。2009年2月,深圳SASAC将沙河集团100%的股权转让给深圳工业集团。深业集团是深圳郭子旗下的正宗地产板块平台。

与深圳投资控制一样,深圳实业集团也是深圳SASAC旗下的资产管理平台。神野集团的前身是成立于1997年的神野投资发展有限公司,2008年正式更名为神野集团。自那以后,深圳SASAC已经对一些高级产业集团进行了多次投资。到去年年底,注册资本

与深圳控股公司相比,沙河股份在“后妈”深业集团得到的资源比没有得到的多。

然而,值得关注的一个细节是,深圳集团已频繁整合其基础设施行业。2011年4月,神野基础设施在原有惠大高速公路为主体的基础上,建立了基础设施控股平台——神野基础设施,并注入深圳港口投资公司、神野广河高速公路、湖北神野华银等公司。2012年,深圳港持有的大铲湾25%的股份转让给盐田港集团。目前,神野基础设施已成为神野集团旗下的高速公路控股平台。

作为一家基础设施控股公司,深圳基础设施对资本有着巨大的胃口。2013年,深圳工业基础设施在银行间市场发行了一张中间票,分两个阶段筹集10亿元,用于补充下属公司的生产经营活动和偿还银行贷款。今年年初,神野集团在银行间市场融资37亿元,其中3亿元还用于补充神野基础设施的营运资金。

值得注意的是,神野集团发行的37亿元选票中,有10亿元用于补充沙河集团的营运资金。

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